Налог с продажи недвижимости: когда платить и как законно уменьшить

Ниже — правила НК РФ в редакции 2026 года для налоговых резидентов РФ.

Когда налога нет

По общему правилу налога нет, если продавец владел объектом не меньше срока, который закон называет минимальным предельным сроком владения. С 1 января 2026 года п. 2 ст. 217.1 НК РФ прямо требует, чтобы владение было непрерывным: слово «непрерывно» туда добавил Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ.

Срок — три года, если выполнено хотя бы одно условие п. 3 ст. 217.1, например:

• объект получен по наследству или в дар от члена семьи либо близкого родственника: супруга, родителя, ребёнка, бабушки, дедушки, внука, брата или сестры (перечень — в п. 18.1 ст. 217 НК РФ);
• право получено при приватизации;
• на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца, включая совместную собственность супругов, нет другого жилья или доли в нём; жильё, приобретённое им или супругом за 90 календарных дней до этой даты, не учитывается.

В остальных случаях срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1). Закон региона может сократить его вплоть до нуля (подп. 1 п. 6 ст. 217.1). Родители двух и более детей могут не платить налог с продажи жилья независимо от срока, если соблюдены все условия п. 2.1 той же статьи, включая возраст детей; одно из них — покупка в год регистрации продажи или до 30 апреля следующего года жилья больше проданного по площади или кадастровой стоимости.

С какой даты считать срок

Владение купленным, подаренным или приватизированным жильём по общему правилу начинается и заканчивается записью в реестре: права, подлежащие государственной регистрации, возникают и прекращаются с момента внесения записи (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Принятое наследство принадлежит наследнику со дня его открытия — дня смерти наследодателя, независимо от даты регистрации права (п. 4 ст. 1152, п. 1 ст. 1114 ГК РФ); с этого дня идёт и срок. Для квартиры по договору участия в долевом строительстве или в ЖСК срок идёт с даты полной оплаты по договору (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Если срок не прошёл

Доход уменьшают одним из двух способов (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

1. Вычет — не больше 1 000 000 руб. в целом за год по всем проданным жилым домам, квартирам, комнатам, садовым домам, участкам и долям в них; по иной недвижимости — не больше 250 000 руб.
2. Вместо вычета — подтверждённые документами расходы на приобретение объекта. Если он получен по наследству или в дар без налога, учитывают и расходы наследодателя или дарителя на тех условиях, что названы в этой норме.

Для налога срочная продажа не отличается от обычной: правила те же, а налог продавец исчисляет и платит сам, кто бы ни был покупателем (подп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ). Разница может быть в цене: например, Sobroker, сравнивая выкуп с обычной продажей, указывает, что при выкупе цена обычно ниже рыночной. Такую цену полезно сверить с кадастровой стоимостью.

Если цена в договоре меньше 70 % кадастровой стоимости, применяемой с 1 января года регистрации перехода права, доходом считают эти 70 % (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Если кадастровой стоимости на эту дату нет, правило не применяется.

Ставка и сроки

Ставка — 13 %, если сумма налоговых баз из п. 6 ст. 210 НК РФ за год не больше 2,4 млн руб. Кроме дохода от продажи, туда входят, например, проценты по вкладам и дивиденды. Если сумма больше, налог — 312 000 руб. плюс 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (п. 1 ст. 229 НК РФ), налог платят не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228). Освобождённый доход в декларации можно не указывать (абз. 2 п. 4 ст. 229).

Условный пример

В этом условном примере квартиру купили за 6 000 000 руб. и через два года продают за 8 000 000 руб.: срок не прошёл, даже если жильё единственное. Кадастровая стоимость на 1 января года регистрации — 10 000 000 руб., 70 % от неё — 7 000 000 руб.; цена выше, и доходом считается 8 000 000 руб. Других доходов из п. 6 ст. 210 у продавца нет.

• С вычетом база — 7 000 000 руб., налог — 312 000 руб. плюс 15 % с 4 600 000 руб., всего 1 002 000 руб.
• С расходами база — 2 000 000 руб., налог 13 % — 260 000 руб.
• При цене 6 000 000 руб. доходом всё равно считались бы 7 000 000 руб., и налог с расходами составил бы 130 000 руб.

Как законно уменьшить налог

1. Проверить дату начала срока: если до его конца осталось немного, продажу можно отложить.
2. Если в том же году куплено другое жильё, вычет на покупку (до 2 000 000 руб. расходов, подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) в части, не уместившейся в основную базу, например в зарплату, в том же году уменьшает базу по продаже (п. 6 ст. 210).